investir dans l'immobilier

Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier

L’immobilier reste le placement préféré des Français. Il est un pilier dans la constitution et la diversification de votre patrimoine. Toutefois, dans sa forme traditionnelle, l’investissement immobilier peut générer un surcout fiscal important… voire même décourageant. Or, il existe des solutions pour profiter des nombreux atouts de la pierre, tout en neutralisant sa fiscalité.

Pour vous constituer un patrimoine sans alourdir votre fiscalité, investissez dans la nue-propriété d’un bien immobilier   !

Avec ce montage juridique appelé « démembrement« , la propriété du bien immobilier est scindée en deux :

  • la nue-propriété d’un côté,
  • un usufruit pour une durée donnée (15 ans par exemple) de l’autre.

Exemple : Vous achetez la nue-propriété d’un bien pour 60% de sa valeur, et un autre investisseur (un bailleur social ou un investisseur institutionnel par exemple) achète un usufruit de 15 ans pour 40% de la valeur du bien. Au bout de ces 15 ans, vous récupérerez gratuitement et automatiquement la pleine propriété du bien que vous pouvez choisir d’occuper, de vendre ou de louer.

Avec cette stratégie, vous achetez les murs et vous vous constituer un patrimoine et des revenus à terme.

→ L’achat en nue-propriété est une bonne solution si vous souhaitez vous décharger de la gestion locative.

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne s’occupe de rien. Il ne peut pas habiter son logement, ne gère pas les locataires et ne perçoit pas de revenus fonciers. Il n’a donc pas de risques d’impayé ni de vacance locative. Tout est pris en charge par l’usufruitier à l’exception des gros travaux (toiture, charpente).

→ L’achat en nue-propriété vous permet ainsi de vous constituer un patrimoine sans être pénalisé par la fiscalité.

En effet, le temps de cette opération, le nu-propriétaire ne paie ni la taxe foncière, ni la taxe d’habitation liées à la détention du bien immobilier, ni même la fiscalité sur les revenus fonciers générés par cette opération. Il ne paie pas non plus des dépenses liées à l’usage de l’habitation. Tout est pris en charge par l’usufruitier.

En matière d’impôt sur le revenu, lorsque l’usufruitier est un bailleur social, le nu-propriétaire qui aura acquis le bien à crédit pourra déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers qu’il aurait déjà par ailleurs.

Quant à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), là encore, l’investissement est intéressant car un bien démembré dont l’usufruit est confié a un bailleur social n’entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI du nu-propriétaire.

→ L’achat en nue-propriété vous permet d’optimiser la transmission de votre patrimoine.

La nue-propriété est un bon moyen de transmettre à ses enfants ou petits-enfants un patrimoine à moindre coût puisque l’évaluation de la valeur du bien transmis sera calculée sur la seule base de la nue-propriété (et donc sur la valeur du bien « décoté »). A l’extinction de l’usufruit, vos enfants ou petits-enfants récupéreront la pleine propriété du bien sans avoir à débourser un euro supplémentaire.

→ L’achat en nue-propriété peut aussi être mis en place en vue de préparer votre retraite.

L’investissement en nue-propriété peut en effet convenir à des personnes propriétaires de leur résidence principale dont le projet est de déménager au moment de leur retraite. Au lieu de vendre leur résidence principale et d’acheter un autre logement une fois le moment venu, ils acquièrent en amont un bien avec une décote pour y habiter une fois le démembrement terminé.

Investir en nue-propriété : quels avantages ?