Nouvelles mesures fiscales pour l’immobilier

Place des victoires

Nouvelles mesures fiscales pour l’immobilier

Les différentes lois de finances adoptées en fin d’année (PLF 2015 et PLFR 2014) ont prévu de nouvelles mesures pour l’immobilier. Tour d’horizon :

Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation sera alourdie pour certaines résidences secondaires. La loi de finances rectificative pour 2014 autorise les conseils municipaux des communes situées en zones tendues de voter une majoration du taux de la taxe d’habitation pour ces résidences pouvant aller jusqu’à 20%.

L’objectif du gouvernement et des parlementaires de la majorité est de taxer les résidences secondaires pour libérer des logements dans ces zones tendues en incitant les propriétaires à louer ces biens.

A noter qu’il existe un dispositif fiscal ayant la même finalité : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), toutefois celle-ci ne concerne pas les logements meublés. Les résidences secondaires en sont donc exclues.

La nouvelle majoration de 20% de la taxe d’habitation frappera donc tous les logements répondant aux 3 conditions cumulatives suivantes : meublés, non affectés à l’habitation principale et situés en zones tendues.

Des exceptions à cette majoration sont prévues lorsque l’utilisation de la résidence secondaire est une contrainte et non un choix, par exemple pour des raisons professionnelles, pour les personnes âgées de condition modeste entrant en maison de retraite et conservant leur logement etc…

L’effet de cette mesure sera certainement très limité. Les propriétaires de résidences secondaires qui utilisent régulièrement leur bien n’auront pas pour autant envie de les louer. Ils préféreront en effet acquitter cette surtaxe plutôt que de se dessaisir de leur bien (pour une taxe d’habitation de 1200€ la surtaxe représentera 240€). En revanche, cette nouvelle disposition participe bien entendu au mécontentement général et sera de nature à freiner les futures acquisitions, en particulier des non-résidents.

Régime d’imposition des plus-values immobilières de cession de terrains à bâtir

Pour les cessions intervenues à compter du 1er septembre 2014, les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir subissent désormais le même abattement pour durée de détention que celui prévu pour les autres biens immobiliers, soit une exonération d’impôt sur le revenu acquise à l’issue de 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Par ailleurs, un nouvel abattement de 30% est mis en place afin de diminuer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux des plus-values de cession de terrain à bâtir réalisées depuis le 1er septembre 2014. Cet abattement s’applique toutefois à la double condition que la vente soit précédée d’une promesse de vente signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et qu’elle soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2eme année suivant celle de la signature de la promesse.

→ A savoir : l’abattement ne s’applique pas aux plus-values de cessions réalisées par le cédant au profit de son cercle familial (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes) ou d’une société dont le cédant ou une des personnes de son cercle familial précité est associé ou le devient suite à cette cession.

Aménagement des droits de mutation à titre gratuit

Pour les donations de terrain à bâtir en pleine propriété signées par acte authentique entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel s’applique lorsque le donataires (ou ses ayant droits) s’engage à réaliser ou à acheter des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acte.

L’abattement est dégressif en fonction du degré de parenté entre le donateur et le donataire : 100000€ pour en ligne direct (conjoint, partenaire de PACS, ascendants, desquamant), 45000€ en faveur d’un frère ou d’une sœur, 35000€ pour toute autre donation.

Cet abattement temporaire est cumulable avec les abattements actuellement applicables aux donations mais est plafonné à 10000€ par donateur.

Les donations de logement neuf à usage d’habitation en pleine propriété (c’est-à-dire pour lequel un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016) bénéficient du même abattement temporaire et dans les mêmes conditions de dégressivité en fonction du degré parenté que pour les donations de terrain à bâtir en pleine propriété.

Transformation du dispositif d’investissement « Duflot » en  « Pinel »

Le dispositif d’investissement locatif dans le neuf change de nom « Pinel » et s’assouplit afin de rencontrer plus de succès. Les principes de base du « Duflot » sont conservés mais 2 points ont été modifiés pour le rendre plus attractif.

  • Les investisseurs auront le choix de s’engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans (au lieu d’un engagement unique de 9 ans auparavant) en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels : 12%, 18% ou 21% selon les cas. → applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014
  • Ils pourront répondre à un besoin familial, loger un descendant ou un ascendant ne faisant pas partie du foyer fiscal, tout en conservant le bénéfice de l’avantage fiscal → applicable aux acquisitions effectuées à compter du 1er janvier 2015.

Le gouvernement, par ces deux modifications, ajoutées à une réduction d’impôt plus importante pour les investissements réalisés via des SCPI, espère favoriser la construction de 50.000 logements en 2015 contre seulement 35.000 en 2013 et sans doute à peine 40.000 en 2014.

Fiscalité des plus-values immobilières des non-résidents : taux réduit à 19%

Jusqu’à présent, les personnes ressortissantes des pays hors l’Espace Économique Européen (EEE) étaient redevables d’impôt sur les plus-values immobilières au taux de 33,33 % à la différence des résidents français et des non-résidents venant de l’EEE qui étaient soumis au taux de 19 %.

La loi de finances rectificative pour 2014 a procédé à une harmonisation et leur applique désormais le taux de 19%. (Un arrêt du Conseil d’État du 20 octobre 2014 avait soulevé cette inégalité de traitement contraire à l’ordre international)

Enfin, jusqu’au 31 décembre 2014, les non-résidents réalisant une plus-value immobilière des particuliers devaient désigner un représentant fiscal en France (pour les ventes de biens immobiliers dont la valeur excédait 150 000 €). La loi de finances rectificative pour 2014 supprime cette obligation pour les résidents des pays membres de l’Union européenne et de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance, à savoir la Norvège et l’Islande.